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关于《揭阳市住宅小区物业管理条例(草案)》的初步审查意见

(2020年12月30日)市人大常委会城建环资工委

来源:环资工委     发布时间:2021-1-6     浏览量:233

根据《揭阳市制定地方性法规条例》的规定以及《揭阳市人大及其常委会2020年立法工作计划》的安排,我委会同法工委对市政府提请审议的《揭阳市住宅小区物业管理条例(草案)》(以下简称“条例(草案)”)依法开展一审前工作,对其必要性、合法性和可行性进行初步审查,现将审查意见报告如下:

一、条例(草案)的起草过程及初步审查概况

《揭阳市住宅小区物业管理条例(草案)》初稿起草工作由市住建局负责。市住建局先后组织了市内和市外立法调研活动,深入全市各地了解当前我市物业管理的具体情况及存在问题,学习借鉴兄弟城市的先进做法。经过广泛调研论证、多次征求意见和反复修改后,于2020年10月中旬形成条例草案送审稿(7章83条)报市政府。市政府将送审稿转市司法局审查后,市司法局通过广泛征求意见,组织座谈会和研讨会,反复进行研究和修改完善,形成条例草案(8章52条),经市政府六届84次常务会议讨论通过,于12月20日提请市人大常委会审议。

接到条例(草案)初步审查任务后,我委会同法工委根据《立法法》《广东省地方立法条例》和《揭阳市制定地方性法规条例》,依法开展审查工作。一方面坚持提前介入。主动加强与市住建局的沟通协调,积极参加条例(草案)起草过程中的相关调研活动和座谈会议,及时协调解决起草过程中碰到的重大问题。另一方面广泛征求意见。按照科学立法、民主立法的要求,会同法工委将条例(草案)在市人大网公开,同时印送常委会领导和各专委、工委及市直有关单位、各县(市、区)人大常委会、基层立法联系点、立法研究评估与咨询服务基地、市人大常委会法律、城建环保咨询顾问等,广泛征求各方意见建议。在此基础上结合实际情况,形成条例(草案)初步审查意见。

二、关于条例(草案)的必要性

我委认为,制定《揭阳市住宅小区物业管理条例》是十分必要的。

一是加强社区治理的需要。物业管理活动因其具有的社会属性,已不只是民事活动,已成为社会管理的一部分。住宅小区是基层社会治理的基本单元,社区是城市治理的“最后一公里”。习近平总书记在吉林考察时强调,推进国家治理体系和治理能力现代化,社区治理只能加强、不能削弱。2017年6月,中共中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》。省委、省政府制订出台《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》。制定该条例是贯彻落实中央、省委和市委关于加强城乡社区治理,促进业主自治与社区治理的有机融合的具体行动。

二是改变管理模式适应社会发展的需要。随着我市经济社会的发展,由于种种原因,住宅小区物业管理方面的矛盾纠纷日益增多。2017年,国务院取消了物业管理师和物业企业资质的行政许可,原来由行业主管部门负责的管理模式已不能适应物业服务管理现状。因此,制定住宅小区物业管理方面的地方性法规非常必要。

三是对上位法规定进行补充细化的需要。民法典不仅增设《物业服务合同》专章,明确物业服务企业权利义务与责任,还在《物权》篇与《侵权责任》篇中规定了物业服务企业的责任。但民法典在实践之中仍然需要进一步细化。制定该条例能与上位法进行有效衔接,规范物业管理活动,维护物业管理各方主体的合法权益。

三、关于条例(草案)的合法性和可行性

我委认为条例(草案)符合法定要求:一方面不超越立法权限。条例(草案)是关于城乡建设与管理方面的地方立法,属于设区的市地方立法权限之一,符合立法法的规定。另一方面不与上位法冲突。条例(草案)以《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等法律法规为依据,并参考了《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》等指导文件,同时借鉴了省内外其他市住宅小区物业管理相关经验。条例(草案)对物业管理区域,业主、业主组织和物业管理委员会,前期物业管理,物业管理服务,物业的使用和维护,以及法律责任等内容作出了明确规定,是立足本地实际对相关法律法规进行的具体细化,不存在与上位法相冲突的情况。

条例(草案)充分考虑了我市经济发展程度和民众诉求,在严格遵循上位法的基础上,借鉴省内外物业管理方面的经验做法,指导思想明确,坚持了问题导向的原则和思路,具有一定的可执行性和操作性。

四、有关修改意见建议

(一)关于条例(草案)的名称。《揭阳市人大及其常委会2020年立法工作计划》确定的原法规项目是《揭阳市物业管理条例》,调整为《揭阳市住宅小区物业管理条例》。我委认为,经过调整,《条例》从名称上不仅能体现地方特色,更能体现对上位法的补充细化,符合行使地方立法权的初衷与目的。调整条例草案名称是合适的,同时建议相关部门要对住宅小区进行科学界定。

(二)关于部分条文的修改建议。一方面,条例(草案)部分条款仍存在进一步完善的空间。比如关于“物业服务人”的用语表述,条例(草案)有的条文用“物业服务人”,有的条文用“物业服务企业”,有的条文同时出现两者混用。我们建议对条例(草案)全文进行梳理,按照现行法律法规的规定,确保相关用语合法、准确、规范、统一。另一方面,条款内容应尽量提高可操作性。条例(草案)部分制度设计仍是方向性的,缺乏能够落到实处的细节性规定,建议要紧扣当前我市住宅小区管理和服务方面的实际情况和存在问题,同时参考借鉴更多外地市有效的经验做法,继续对条例进行修改完善,更好突出条例的可执行性和可操作性,不断提高立法质量。

此外,条例(草案)还有一些条款的上下衔接以及文字表述等也需要作进一步的斟酌修改。