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关于征求对《揭阳市住宅小区物业管理条例(草案)》意见的公告

来源:法工委     发布时间:2020-12-22     浏览量:3352

《揭阳市住宅小区物业管理条例(草案)》已于近期经市政府常务会议讨论通过并提请市人大常委会进行审议。为贯彻民主立法原则,广泛吸收民情、汲取民意,做好条例(草案)的修改和审议工作,现将条例(草案)文本及说明在本网站登出,敬请社会各界人士对条例(草案)的必要性、可行性、合法性以及条款内容等提出宝贵意见。有关意见建议请于2020年12月31日前通过邮寄、传真、电子邮件等方式向我们提出。

邮寄地址:揭阳市榕城区临江北路市机关大院1号楼220室

邮政编码:522031

联系电话:(0663)8768726,传真:(0663)8768726

电子邮箱:jyrdlf@163.com




                                       揭阳市人大常委会城乡建设环境与资源保护工作委员会

                                              揭阳市人大常委会法制工作委员会

                                                   2020年12月22日




《揭阳市住宅小区物业管理条例》

(草案)



第一章 总则

第二章 物业管理区域

第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

第四章 前期物业管理

第五章 物业管理服务

第六章 物业的使用和维护

第七章 法律责任 

第八章 附则


第一章 总  则


第一条 【立法目的及依据】 为了规范本市住宅小区物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,推动建设和谐宜居社区,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 【适用范围】 本市行政区域内住宅小区物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主自行或者通过选聘物业服务人按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 【政府职责】 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社会治理体系,建立健全部门联动管理体制,制定并落实扶持政策,引导老旧小区、保障性住房的业主选聘物业服务人开展物业管理活动,完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,提高物业服务和管理水平。

第四条 【部门职责】 市人民政府房地产行政主管部门组织实施本条例,负责本市行政区域内住宅小区物业管理活动的指导和监督管理工作,具体履行下列职责:

(一)制定本市物业管理相关政策并组织实施;

(二)建立本市物业管理信用制度;

(三)负责本市住宅小区专项维修资金的监督管理工作;

(四)指导和监督本市房地产行业协会开展行业自律和服务工作;

(五)法律、法规规定的其他职责。

县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理工作,具体履行下列职责:

(一)监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、住宅小区专项维修资金的使用等物业管理活动;

(二)指导乡镇人民政府、街道办事处开展物业管理监督管理工作;

(三)法律、法规规定的其他职责。

公安、市场监督、自然资源、交通运输、水利、城管执法、生态环境、林业、人民防空、卫生健康等相关部门应当按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

第五条 【街镇、村居委职责】 乡镇人民政府、街道办事处具体负责辖区内住宅小区物业管理活动的指导、协调和监督工作,依法指导和协助业主召开业主大会会议、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调处理物业管理纠纷。

村(居)民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制,协助乡镇人民政府、街道办事处指导和监督社区内物业管理活动。

第六条 【行业协会】 支持房地产行业协会依法实行自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,调解行业纠纷,组织业务培训,推动行业健康有序发展。


第二章 物业管理区域


第七条 【物业管理区域划定原则】 划定物业管理区域应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区治理等因素,具体按照以下规定划定:

(一)建设用地规划许可证确定的红线图范围一般划定为一个物业管理区域,但红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等除外;

(二)已投入使用的物业,共用设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;

(三)已投入使用的毗邻物业,规模较小的,依法经各自的业主大会同意后,可以划定为一个物业管理区域。

第八条 【新建项目物业管理区域要求】 新建物业出售前,建设单位应当将物业管理区域相关信息向物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门备案。

新建物业出售时,建设单位应当将物业管理区域相关信息在销售现场的显著位置公布,并在商品房买卖合同中明示。

第九条 【已建项目物业管理区域划定】已投入使用的建设项目对物业管理区域划定有争议的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门会同区规划行政主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)划定,并将确定的物业管理区域向全体业主公示,公示时间不少于十五个工作日。

业主对前款公示的物业管理区域有异议的,应当在公示期间书面实名提出。县(市、区)人民政府房地产行政主管部门应当自受理异议之日起三十日内办结并回复,情况复杂的,可以延长三十日。

公示期满,对公示的物业管理区域无异议或者异议不成立的,县(市、区)人民政府房地产行政主管部门应当将确定的物业管理区域向全体业主公告。


第三章 业主、业主组织和物业管理委员会


第十条 【业主】 房屋的所有权人为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利,履行义务。

业主对建筑物专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

业主或尚未依法办理所有权登记,但基于合法建设、买卖、赠与、征收、拆迁补偿、继承、司法判决等法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人,在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

第十一条 【业主大会筹备组成立】 业主大会筹备组产生的条件、人员组成、工作要求以及工作职责等按照《广东省物业管理条例》的相关规定执行。

建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立。

建设单位、物业服务人应当协助开展业主大会筹备组工作和提供相关文件资料。

第十二条 【由业主通过决定的事项】 下列事项由业主共同决定:

(一)制定、修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)选聘和解聘物业服务人;

(五)使用建筑物及其附属设施维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共用部位、共用设施设备的用途或者利用共用部位、共用设施设备从事经营活动;

(九)审议业主委员会的年度工作报告、收支预算报告、收支结算报告;

(十)有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定实施前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,且依法办理有关手续。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

管理规约和业主大会议事规则的示范文本由市房地产行政主管部门制定公布。

第十三条 【业主委员会资格要求】 业主委员会是业主大会的执行机构,对全体业主负责,接受业主监督,依法履行法律、法规规定的职责和业主大会赋予的职责。

业主委员会成员应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主,遵守法律、法规和业主大会议事规则、管理规约或者临时管理规约,模范履行业主义务,热心服务公益事业,责任心强,公道正派。业主委员会由五至十一人单数组成,每届任期三至五年。

业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会成员:

(一)不具备与业主委员会工作相适应的健康条件的;

(二)本人及其配偶、近亲属与本物业管理区域内的物业服务人有利害关系的;

(三)被人民法院列为失信被执行人的;

(四)法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

鼓励业主中的中共党员、人大代表、政协委员、社区居(村)民委员会成员以及具有财会、管理、法律等工作经验的人员参加业主委员会选举。

第十四条 【业主行使表决权】 首次业主大会会议召开后的业主大会会议,按照有关法律、法规规定和业主大会议事规则召开。

业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。业主大会会议表决的投票期限一般不超过六十日。

业主大会会议表决事项应当采用记名投票的方式,业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。

以书面征求意见、集体讨论形式投票的,业主应当出示不动产权属证明和身份证明,选票、表决票应当由有表决权的业主签名。

任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。业助委员会应当妥善保管业主的选票、表决票和书面委托书,以备查询,保管期限不少于五年。 

第十五条 【表决结果公示】 业主大会会议表决结果应当自产生之日起七日内予以公示,表决结果公示期不少于十五日。  

表决结束后应当形成书面文件,载明表决事项、同意票数、反对票数、弃权票数以及表决结果,并在住宅小区物业管理区域内显著位置公布。

业主委员会逾期未公示业主大会会议表决结果,或者公示内容不符合第二款规定的,业主可以向乡镇人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会请求予以协助。

第十六条 【业委会备案】 业主委员会应当自产生之日起三十日内,向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门备案。备案时应当提交下列资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会的会议记录和会议决定;

(三)业主委员会委员、候补委员名单及其基本情况。

物业所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执,同时将备案的回执和资料抄送乡镇人民政府、街道办事处。

业主委员会凭物业所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门出具的备案回执,向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章,开立业主大会银行账户,按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用和管理。

管理规约、业主大会议事规则修改,或者业主委员会委员、候补委员更换的,业主委员会应当自变更之日起十五日内向原备案机关办理变更备案。

第十七条 【业主委员会及其委员的禁止行为】 业主委员会及其委员不得有下列行为:

(一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决定;

(二)违反规定使用业主大会或者业主委员会印章,伪造或者指使他人伪造其他业主签名;

(三)转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料,或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料;

(四)未经业主大会决定,擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同;

(五)骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者物业公共收益等业主共有财产;

(六)索取或者非法接受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的财物或者其他利益;

(七)利用职务之便为自己或者他人在物业收费、停车等方面谋取不当利益;

(八)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(九)其他侵害业主共同利益或者可能影响其公正履职的行为。

第十八条 【业主委员会成员的资格终止与罢免】 担任业主委员会成员后出现本条例第十三条第三款情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其资格,并在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会成员出现本条例第十七条禁止行为之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权罢免其职务,并在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会成员书面提出辞职请求的,或者不再是本物业管理区域内业主的,其职务自行终止,由业主委员会在物业管理区域内显著位置公告。

第十九条 【业主委员会换届选举及工作要求】 业主委员会在任期届满九十日前,应当按照有关规定组织换届选举。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,乡镇人民政府(街道办事处)应当督促其限期组织换届选举,居(村)民委员会应当对业主委员会换届选举予以指导、协助。

业主委员会应当在新一届业主委员会备案后十日内、任期届满三日前,将属于业主大会、业主委员会的有关财务、文件资料、印章等移交新一届业主委员会。

第二十条 【业委会信息公开要求】 业主委员会应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公示,并及时更新:

(一)业主委员会委员和专职工作人员名单、职责分工和联系方式;

(二)管理规约、业主大会议事规则;

(三)业主大会、业主委员会的决定;

(四)业主大会、业主委员会每半年的工作经费收支情况和业主委员会委员工作补贴等费用情况;

(五)占用业主共有的道路、场地用于停放机动车车位的位置和数量;

(六)共用部位、共用设施设备以及业主住宅小区专项维修资金的使用情况;

(七)其他应当向业主公示的信息。

前款第一项内容应当长期公示,第二项至第七项内容公示时间不得少于九十日。第一款规定的资料和信息有变更的,业主委员会应当自变更之日起七日内公布。

业主委员会未按照本条规定公布相关资料和信息的,由乡镇人民政府、街道办事处责令其限期公布,并通告全体业主。

第二十一条 【物业管理委员会成立】 有下列情形之一的,由10名以上业主向物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)提出申请,可以成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会长期不能正常开展工作,需要重新选举业主委员会,经县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

属于前款第三项情形的,由物业管理委员会代行业主委员会的职责,执行业主大会的决定。

第二十二条 【物业管理委员会的组成】 物业管理委员会由乡镇人民政府、街道办事处组织成立,成员由业主代表以及乡镇人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会、建设单位、公安派出所等派员组成,人数为九至十三人的单数,

前款规定的业主成员占物业管理委员会人数不少于百分之六十,且应当具备本条例第十三条规定的业主委员会成员的任职条件;物业管理委员会单位代表人选由各自单位推荐产生;物业管理委员会主任一般由业主成员担任;由非业主成员担任的,应当在业主成员中明确一名副主任。

物业管理委员会成员名单、备案及变更情况应当及时在物业管理区域内显著位置公示。

第二十三条 【物业管理委员备案】 物业管理委员会应当自成立之日起三十日内向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门备案,并可以持备案回执刻制印章,开立银行账户。

备案事项变更时,应当在十五日内书面报告备案单位。

第二十四条 【物业管理委员会议事制度】 物业管理委员会会议由主任或者副主任召集和主持。

物业管理委员会会议应当有过半数成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。

物业管理委员会应当自作出决定之日起七日内通告全体业主。

第二十五条 【物业管理委员会资格终止】 物业管理委员会应当自成立之日起六个月内组织召开业主大会会议选举产生业主委员会。物业管理委员会自新的业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责,并于十日内向业主委员会移交相关资料和财物,移交后自动解散。

第二十六条 【自行管理】 单体物业或者规模较小的物业,业主或者业主大会决定对物业实施自行管理的,应当在乡镇人民政府、街道办事处的监督指导下制定自行管理方案,对下列事项作出决定:

(一)自行管理的执行机构、管理方案、管理期限和收费标准;

(二)业主、业主委员会的权利、义务;

(三)其他自行管理的内容。

电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当按照有关规定维修和养护。

自行管理方案通过之日起三十日内应当告知全体业主和报乡镇人民政府、街道办事处备案。

自行管理方案的示范文本由市房地产行政主管部门制定公布。


第四章 前期物业管理 


第二十七条 【选聘前期物业服务人】 建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务人,并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅小区规模建筑面积小于五万平方米的,经县(市、区)人民政府房地产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务人。

物业服务人应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,将合同报物业所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处备案。

第二十八条 【前期物业服务合同】 新建物业出售时,前期物业服务合同应当作为建设单位与物业买受人签订的房地产买卖合同的附件。

前期物业服务合同应当就服务范围、服务事项和标准、服务费用、双方权利义务、违约责任等内容进行约定。前期物业服务合同内容不得对减损业主合法权益、增加业主的负担,以及处分共用部位、共用设施设备的所有权和使用权的内容进行约定。

第二十九条 【临时管理规约】 新建物业出售时,临时管理规约应当作为建设单位与物业买受人签订的房地产买卖合同的附件。建设单位制定临时管理规约应当符合下列规定:

(一)临时管理规约不得违反法律、法规的规定,不得违背社会公序良俗,不得制定对业主显失公平的内容,不得减损、侵占业主的合法权益,增加业主的负担;

(二)临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务人代为查验共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

建设单位应当在销售物业时,将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

业主大会表决通过管理规约后,临时管理规约即行失效。

第三十条 【物业交接与承接查验】 前期物业的承接查验活动、资料移交以及物业交接保修责任等,应当按照《广东省物业管理条例》和住房和城乡建设部《物业承接查验办法》的相关规定执行。

建设单位与前期物业服务人在承接查验中不得恶意串通、弄虚作假、损害业主的合法权益。

建设单位按照法律法规规定和物业买卖合同约定向物业买受人交付物业时,应当将物业承接查验协议一并交付给物业买受人。 

第三十一条 【政府指导价】 保障性住房物业服务收费,普通住宅(含业主自有产权车位、车库)前期物业服务收费实行政府指导价管理。

实行政府指导价的物业服务收费,具体标准由物业企业根据物业服务实际情况,在政府指导价范围内与业主协商确定。

政府指导价范围由市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据国家、省有关规定,结合物业管理服务等级标准等因素制定并予以公布。

第三十二条 【交纳前期物业费】 物业买受人应当自签署物业交付文件之日起,按照物业买卖合同约定交纳前期物业费。

物业买受人无正当理由不接收物业的,物业买受人应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次月起,按照物业买卖合同的约定交纳前期物业费。

物业管理区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的房屋、车位等物业,其前期物业费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额交纳。


第五章 物业管理服务


第三十三条 【物业管理区域】 一个物业管理区域只能由一个物业服务企业提供物业服务。

物业服务企业应当以物业管理区域为单位独立核算。

第三十四条 【物业服务人职责】 物业服务人应当按照法律法规的规定及物业服务合同的约定提供物业服务,不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、消防、治安、防灾管理等有关公共安全法律法规的规定和物业服务合同约定,制定物业管理区域内安全管理制度,设置安全标识,配置安全防范必要的设施及物资,加强安全教育,开展安全检查,消除安全隐患,制止物业管理区域内违反法律法规的行为,并协助有关部门做好物业管理区域内安全防范工作。

物业服务人应当按照法律法规的规定招用保安人员,并建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度,加强对保安员的管理、教育和培训。

发生突发性自然灾害、公共卫生事件以及火灾和供水、排水、供电、供气等安全事故时,物业服务人应当采取应急措施,并及时向有关部门和专营服务单位报告,协助做好应急救援及处置工作。

第三十五条 【物业服务人公开信息】 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公布下列信息:

(一)物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控安防、电力等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等;

(四)由物业服务企业管理的业主共有部分的经营与收益情况;

(五)物业服务收费情况;

(六)共用设施设备水电费分摊情况;

(七)物业服务合同履行情况;

(八)其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公布的信息。

前款第一项至第三项应当长期公示并及时更新;第四项至第七项应当每年至少公示一次,公示时间不得少于六十日。

第三十六条 【物业费】 物业费实行市场调节价的,房地产行业协会应当在房地产行政主管部门的指导、监督下,根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况,定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格,供业主和物业服务人参考。

第三十七条 【物业服务收费方式】 物业费可以采取包干制或者酬金制等方式。

物业服务人应当每年向全体业主公布物业费年度预决算,每季度公布物业费的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业费的年度预决算和收支情况提出异议的,物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。

业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业费的收支情况进行审计,物业服务人应当予以配合。

第三十八条 【物业服务人退出与交接】 物业服务合同终止前,物业服务人不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域,将下列资金、资料和物品交还给业主委员会或者物业管理委员会,配合新物业服务企业做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况:

(一)物业承接查验资料;

(二)业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房;

(三)业主共有资金;

(四)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料;

(五)利用共有物业从事经营活动的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料;

(六)其他应当移交的资金、资料和物品。

县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)应当加强对物业服务企业交接工作的监督管理。

物业服务合同终止后,在新物业服务人接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。但原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

原物业服务人退出物业管理区域后,请求业主支付拖欠的物业费的,业主大会选聘的新物业服务人应当给予必要的协助。


第六章 物业的使用和维护


第三十九条 【共用部位、共用设施管理】 物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施,任何单位和个人不得擅自改变其用途。业主依法确需改变共用部位、共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,依法办理有关手续。

维修、更新共用部位、共用设施设备的,相关业主、物业使用人应当予以配合。因共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

第四十条 【道路、绿地及其他场地的挖掘管理】 任何单位、个人不得擅自挖掘物业管理区域内的道路、绿地、其他场地,损害业主的共同利益。

因维修、养护物业或者公共利益,业主、物业使用人、相关单位确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的,应当征得业主委员会和物业服务人的同意,并与物业服务人协商确定施工方案,接受物业服务人现场检查。物业服务人确需临时挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

物业服务人应当向全体业主及时公告施工方案和施工期限。

业主、物业使用人、相关单位、物业服务人应当将临时挖掘的道路、绿地、其他场地以及临迁的共用设施设备,在约定期限内恢复原状。

第四十一条 【物业管理区域内禁止从事活动】 任何单位和个人应当维护物业管理区域内建筑物安全,保护共用部位、共用设施设备,维护良好的秩序和环境,物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构和主体结构;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(三)破坏或者擅自改变房屋外观;

(四)违法搭建建筑物、构筑物;

(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

(六)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

(八)乱丢垃圾,高空抛物;

(九)制造超过规定标准的噪音、振动,制造影响邻居的异味、光污染等,或者妨碍邻居采光、通风;

(十)擅自设置停车泊位,在车库出入口等处乱停乱放机动车辆,或者在物业管理区域共用道路上设置路障;

(十一)违反用电安全规定私拉电线和插座为电动车辆充电等;

(十二)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

发生前款所列行为之一的,业主、物业使用人有权向有关行政机关投诉;物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政机关,并配合行政机关依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,有权要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主大会可以授权业主委员会对物业管理区域内违反管理规约但尚不构成违法的行为,予以批评、教育。

第四十二条 【矛盾投诉调解机制】  县(市、区)人民政府、乡镇人民政府、街道办事处应当建立和完善物业管理矛盾投诉调解机制,鼓励、倡导当事人优先选择基层人民调解委员会就地解决物业纠纷。

业主大会、业主委员会应当配合做好物业纠纷化解工作。物业服务人应当为物业纠纷处理提供协助。

第四十三条 【旧居住区环境整治及物业管理】 各县(市、区)人民政府应当积极主动地采取鼓励和支持措施,以逐步完善配套生活垃圾分类收集设施等基础设施和公共服务设施的方式,推动配套设施不齐全、环境较差的旧居住区改造提升,改善旧居住区综合环境。

鼓励旧居住区综合改造后实施物业管理,由物业服务人根据业主的需求,提供环境卫生保洁、公共秩序维护、设施维修养护、绿化养护和房屋维修养护等物业服务,合理收取物业费。

老旧住宅小区内的道路、雨污水管道、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由政府、业主及社会力量按照国家、省、市有关政策承担。业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

无物业管理的老旧住宅小区可以依托社区村(居)民委员会实行自治管理。


第七章 法律责任


第四十四条 【业委会禁止行为的法律责任】 业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。

业主委员会违反法律法规规定,严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,由政府有关部门依法追究责任。

业主委员会委员违反本条例第十七条规定的,由县级人民政府相关行政主管部门依法处理,并在其物业管理区域内予以通报;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会,业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的,由县级人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,并给予警告。

第四十五条 【建设单位的法律责任】 建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由有执法权的行政部门按照下列规定予以处罚:

(一)违反本条例二十七条第一款规定,建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处五万元以上十万元以下的罚款。

(二)违反本条例第三十条规定,建设单位不移交有关资料的,由县级人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,作为不良经营行为记入企业信用档案予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款。

第四十六条 【物业服务人的法律责任】 违反本条例规定,物业服务人有下列情形的,由有执法权的行政部门按照下列规定予以处罚:

(一)违反本条例二十七条第二款规定,未进行前期物业服务合同备案的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下的罚款。

(二)违反本条例第三十八条规定,物业服务人不移交有关资料的,由县级人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,作为不良经营行为记入企业信用档案予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款。

(三)违反本条例第三十九条规定,擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第四十七条 【物业管理区域内禁止从事活动的法律责任】 违反本条例第四十一条规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任,并由有关行政主管部门按照下列规定予以查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违反第一项规定的,由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。

(二)违反第二项规定的,由县级人民政府建设行政主管部门责令限期拆除,并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款,对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款;逾期未拆除的,县级人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。

(三)违反第三项、第四项规定的,由县级人民政府自然资源主管部门依照有关法律法规的规定查处。

(四)违反第五项、第六项规定的,由县级人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告;对个人可以处一万元以下的罚款;对单位可以处二十万元以下的罚款。

(五)违反第七项至第十二项规定的,由相关行政主管部门依法查处。

第四十八条 【主管部门及工作人员的法律责任】 对住宅小区物业管理活动负有相关指导、监督、管理职责的行政机关和其他相关组织及其工作人员违反本条例规定,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十九条 【一般性条款】 违反本条例有关规定的其他行为,法律法规已规定法律责任的,从其规定。

本条例规定的行政处罚,按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的,依照其规定执行。


第八章 附  则


第五十条 【用语含义】 本条例中下列用语的含义是指:

(一)共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,属于业主共有的部位,一般包括建筑物的基础、承重结构(包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等)、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,电梯井、架空层、避难层、设备层或者设备间等结构部分,绿地、道路、公共场所、物业管理用房等;

(二)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,属于业主共有的附属设施设备,包括电梯设备、共用供排水设施(包括建筑区划内共用的管道、管渠、出户管、接户井、接驳井、检查井、水质检测井、雨水口、泵房、水箱、加压水泵、闸门井、雨水径流控制设施、化粪池、隔油池、沉淀池等供排水设施设备)、公共照明设施(包括照明供电线路、路灯)、安防设施、消防设施、通信设施(包括通信线路、通信管道、通信暗管)、避雷设施、煤气管道、天燃气管道、沟渠、池、井、垃圾容器、信报箱、宣传栏等;

(三)物业服务用房是指用于物业管理办公、值班、警卫的房屋;

(四)共用设施设备用房是指用于安放消防、供电、供水、排水、通信、网络等设施设备的房屋。

第五十一条 【住宅专项维修资金规定】 本条例住宅小区专项维修资金规定按《揭阳市住宅专项维修资金管理办法》执行。

第五十二条 【施行时间】 本条例自   年  月  日起施行。







                 

关于《揭阳市住宅小区物业管理

条例(草案)》的说明


一、制定《条例》的必要性

(一)回应人民群众的立法需求。群众有所呼,立法有所应。住宅小区物业管理关系广大人民群众的切身利益,对于优化人居环境、维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义。为了维护住宅小区业主和物业服务企业的合法权益,落实社会主义核心价值观,体现物业小区“法治”、“文明”、“和谐”和“友善”,营造共建共治共享社会治理格局,有必要根据法律法规的规定,借鉴省内外城市物业管理立法的成功经验,结合我市住宅小区物业管理的实际情况,制定本条例,以回应人民群众对立法的需求与期待。

(二)对上位法规定进行补充的需要。近年来,物业管理活动中暴露出来的问题越来越多,矛盾纠纷不断出现。开发建设项目遗留问题多、配套设施设备不完善,权属关系不明,引发许多矛盾纠纷;小区业委会成立难、业主大会召开难,业主委员会委员素质参差不齐、存在私心杂念,制约机制缺失;物业服务不规范,乱收费、服务差等问题和矛盾不断凸显。因此,有必要通过制定住宅小区物业管理方面的地方性法规,进一步完善物业服务的长效管理机制。

二、制定《条例》的依据

(一)主要依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《物业管理条例》

3.《广东省物业管理条例》

4.《业主大会和业委会指导规则》

5.《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

6.《住宅专项维修资金管理办法》

7.《物业承接査验办法》

8.《物业服务收费管理办法》

(二)参考资料

1.《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》

2.《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》

3.《关于加强和完善城乡社区治理的意见》

4.《住宅室内装饰装修管理办法》

5.《北京市物业管理条例》

6.《深圳经济特区物业管理条例》

7.《杭州市物业管理条例》

8.《广州市物业管理条例》

9.《揭阳市住宅专项维修资金暂行管理办法》

三、《条例》的主要内容

《条例》设总则、物业管理区域,业主、业主组织和物业管理委员会,前期物业管理,物业管理服务,物业的使用和维护,法律责任以及附则共八章,条文共五十二条,主要内容如下:

(一)关于总则。规定条例的立法目的和依据、适用范围、政府职责、行业协会等一般性条款。重点在于对主管部门、乡镇人民政府、街道办事处、村(居)民委员会委等有关单位的具体职责予以细化、明确。

(二)关于物业管理区域。主要是规定物业管理区域划定原则、新建项目物业管理区域要求、已建项目物业管理区域划定等内容。

(三)关于业主、业主组织和物业管理委员会。主要是业主、业主大会、业委会等方面的管理内容,重点是细化补充上位法对业主委员会资格要求、业主委员会及其委员的禁止行为、业委会信息公开要求的具体规定,同时创设了物业管理委员会成立、物业管理委员会的组成、物业管理委员备案、物业管理委员会议事制度、物业管理委员会资格终止等内容。

(四)关于前期物业管理。主要是选聘前期物业服务人、前期物业服务合同、临时管理规约、物业交接与承接查验、政府指导价、交纳前期物业费等方面的管理内容。

(五)关于物业管理服务。主要是规定物业管理区域、物业服务人职责、物业费、物业服务收费方式等方面的管理内容。重点是细化补充上位法对物业服务人公开信息、物业服务人退出与交接的具体规定。

(六)关于物业的使用和维护。主要是规定共用部位、共用设施管理、道路、绿地及其他场地的挖掘管理、矛盾投诉调解机制、旧居住区环境整治及物业管理等方面的管理内容,重点是细化补充上位法对物业管理区域内禁止从事活动的具体规定。

(七)法律责任。主要是根据相关上位法的规定,对业委会禁止行为的法律责任、建设单位的法律责任、物业服务人的法律责任、物业管理区域内禁止从事活动的法律责任等进行了规定;同时对各级政府及其部门不履职或者不正确履职的行为,也作出了相应的追责规定。

(八)关于附则。主要是对用语含义、住宅专项维修资金规定、条例施行时间作出规定。