关于《揭阳市住宅小区物业管理条例(草案)》 修改情况的报告
来源:市人大常委会法工委 发布时间:2022-09-30 17:20 浏览次数:6401 【字体:

揭阳市人大法制委员会


市六届人大常委会第四十次会议对《揭阳市住宅小区物业管理条例(草案)》进行了初次审议。常委会组成人员认为制定该条例非常必要,并提出了一些意见建议。

会后,法工委按照科学立法、民主立法、依法立法的要求,积极践行全过程人民民主,认真组织对条例草案进行调研论证和修改完善。一是坚持开门立法,广纳民主立法智慧。先后组织召开了7场次的专题调研座谈会,向40多个相关单位、400多位人大代表书面征求意见,并公开征求社会公众意见。其中,2022年6月下旬由秦雯副主任带队赴各地开展实地调研,分别在5个县(市、区)与基层单位和业主代表进行面对面的座谈交流,广泛听取各方面各阶层的意见建议;7月13日,将条例草案修改征求意见稿通过揭阳人大网、微信公众号公开征求意见,并发函征求市有关单位、各县(市、区)人大常委会、市立法研究基地、市人大代表的意见建议;8月下旬,先后到榕城区东升街道办事处和榕华街道进贤社区居委会等市人大常委会基层立法联系点召开座谈会,与基层各界代表就如何化解物业管理中的突出问题进行深入座谈交流,开展问卷调查,并就群众反映比较集中的住宅小区充电设施问题,专门征求了市政府办公室、市发展改革局、市自然资源局、市消防救援支队等有关部门的意见。二是发挥好人大主导作用,凝聚科学立法共识。先后召开多层次的专题研讨论证会4场,对条例草案具体措施的合法性、合理性和可操作性进行认真的研究和论证。其中,2022年3月17日组织市司法局、市住建局有关人员对照常委会组成人员提出的意见建议,对条例草案逐条进行研究讨论,统一条例草案修改的基本思路和意见;7月5日,组织相关单位和法律专家对5个县(市、区)调研中收集到的意见建议进行梳理、研究,形成条例草案修改征求意见稿,并向社会公开征求意见;9月19日,委托省人大常委会法工委组织召开专家论证会(视频会),邀请4位省人大立法咨询专家和4位省直部门相关负责同志对条例草案修改征求意见稿进行整体论证,对条例草案涉及重大制度措施和意见分歧较大的相关条款等进行逐一讨论;9月21日,再次组织市直相关部门人员梳理研究省人大咨询专家和省相关部门提出的建议意见,对条例草案作进一步的修改完善。

9月23日,市人大法制委员会召开全体会议,对条例草案进行统一审议,提出条例草案修改情况报告,并形成条例草案修改稿。9月26日,市七届人大常委会第9次主任会议讨论决定将条例草案修改稿提请市七届人大常委会第六次会议审议。现将主要修改情况报告如下:

一、关于部门职责。为使市县两级住房和城乡建设主管部门的职责更加明确具体,一是建议在市住房和城乡建设主管部门职责中增加建立、维护本市物业管理信息平台,制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同示范文本等事项,体现在条例草案修改稿第四条;二是建议在县(市、 区)住房和城乡建设主管部门职责中增加负责依法划定、调整物业管理区域,受理物业服务合同等事项的备案,依法对物业服务人和从业人员的物业服务活动进行监督管理、按照工作职责处理物业管理活动中的投诉等事项,体现在条例草案修改稿第五条。

二、关于物业管理区域的调整。考虑到物业管理区域存在进行调整的可能,建议以经业主大会同意为前提,对提出物业管理区域调整的情形、受理部门、意见征求范围、办理时限等作出明确规定,体现在条例草案修改稿第十二条。

三、关于业主大会的筹备和首次业主大会。为更好解决业主大会筹备难问题,建议对成立业主大会的申请条件,建设单位在符合成立条件后的报告义务,乡镇人民政府(街道办事处)受理申请后的指导协助职责,业主大会筹备组的人员组成,建设单位、物业服务人的协助义务,召开首次业主大会审议表决的事项以及未全部表决通过的后续救济程序等作出具体规定,体现在条例草案修改稿第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条。

四、关于业主大会决定事项。考虑到对业主大会决定事项,《民法典》、国务院《物业管理条例》已经作出明确规定,没有重复规定的必要,建议对该部分内容作出援引性规定;另外,为提高业主委员会履职的工作保障,建议增加业主大会可以决定业主委员会的工作经费、业主委员会委员履职津贴标准、专职工作人员的薪酬标准等有关事项,体现在条例草案修改稿第二十条。

五、关于业主委员会委员候选人的产生。为更好解决业主委员会选举难问题,建议在上位法规定“业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生”基础上进行细化,增加社区(村)党组织、村(居)民委员会以及乡镇人民政府(街道办事处)推荐的产生方式,并明确可以按照楼(幢)为单位推荐候选人,体现在条例草案修改稿第二十四条。

六、关于业主委员会换届选举及工作要求。为规范业主委员会的换届选举工作,建议在上位法规定的基础上,增加规定业主委员会不组织换届选举的,乡镇人民政府(街道办事处)应当督促其限期组织换届选举,村(居)民委员会应当予以指导、协助,并明确业主委员会任期届满后自行解散,体现在条例草案修改稿第三十条。

七、关于物业管理委员会的职责。物业管理委员会是条例创设的一项重要制度,有必要明晰物业管理委员会的职责定位,建议增加规定物业管理委员会作为临时机构,负责推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。另外,考虑到物业管理区域内没有业主大会或者业主委员会的情况,应当区分不同情况分别规定物业管理委员会承担的其他职责,体现在条例草案修改稿第三十三条。

八、关于物业管理委员会成员的公示。为加强对物业管理委员会及其成员的监督,建议增加规定物业管理委员会成员的基本情况应当在物业管理区域显著位置和信息化系统公示,公示期间业主有异议的,可以向乡镇人民政府(街道办事处)提出,体现在条例草案修改稿第三十五条。  

九、关于物业管理委员会的重新组建。考虑到物业管理委员会作为临时机构,其设立的主要目的是推动成立业主大会、选举产生业主委员会,建议规定其任期一般不超过三年,期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由乡镇人民政府(街道办事处)重新组建,体现在条例草案修改稿第三十八条。

十、关于物业服务合同的签订。考虑到住宅小区公共收益的使用管理等是物业服务纠纷的焦点之一,建议在上位法对物业服务合同约定主要内容规定的基础上,增加规定物业服务合同可以对公共收益的使用管理、物业服务人使用公共设施的要求等事项进行约定,并明确物业服务合同应当在签订前进行公示,体现在条例草案修改稿第四十八条。

十一、关于物业服务人的义务。为推动物业服务质量的提高,建议对物业服务人提供物业服务的有关要求进行具体列举,明确其应当提供符合规范的清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本服务,维护公用设施设备和相关场地,采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全,接受业主监督等相关义务,体现在条例草案修改稿第四十九条。

十二、关于物业费的催缴。为防止出现调研中部分业主提出的物业服务人以非法方式催收物业费的问题,建议根据上位法相关规定,明确物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业服务相关费用,体现在条例草案修改稿第五十四条。

十三、关于物业服务合同变更及纠纷处理。为加强对物业服务活动的监督管理,建议增加规定合同变更应依法进行,并应将变更情况报住房和城乡建设主管部门以及乡镇人民政府(街道办事处)备案;另外,为完善物业纠纷的解决机制,建议增加规定合同纠纷鼓励通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决,争议处理期间,各方应当按照合同约定履行各自义务,体现在条例草案修改稿第五十五条。

十四、关于应急物业服务。考虑到现实中物业服务区域存在突发失管状态的可能,建议增加规定市住房和城乡建设主管部门应当建立物业服务人应急备选库,出现突发失管状态时,乡镇人民政府(街道办事处)可以在应急备选库中选定物业服务人提供基本物业服务,并组织业主共同决定选聘新的物业服务人,体现在条例草案修改稿第五十七条。

十五、关于机动车停车管理。为推动解决业主停车难问题,建议增加规定车位、车库应当首先满足本物业管理区域业主的需要,用于出售的,应当首先出售给业主,不出售或者尚未出售的,应当首先出租给业主使用,体现在条例草案修改稿第六十条。

十六、关于充电设施管理。为回应调研中业主提出解决电动车辆充电难的诉求,建议结合上位法规定和有关文件要求,分别就新建住宅小区内配建充电设施,既有住宅小区内增建、改建、加装充电设施进行规范,并明确对既有住宅小区内符合增建、改建、加装相关要求的,物业服务人应当予以支持和协助,住房和城乡建设、供电等部门应当加强指导和监督,体现在条例草案修改稿第六十一条。

十七、关于住宅装饰装修管理。为规范业主或者物业使用人对住宅进行装饰装修,减少邻里纠纷,建议增加规定业主或者物业使用人应当向物业服务人申报登记,物业服务人应当将装饰装修的禁止性行为和注意事项进行告知,并加强对装饰装修活动的巡查和监督,体现在条例草案修改稿第六十二条。

十八、关于日常巡查和定期养护。为强化物业服务人公共安全维护义务,建议增加规定物业服务人应当对易于发生安全风险的共用设施设备和部位进行日常巡查和定期养护,采取必要的安全保障措施,防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落,体现在条例草案修改稿第六十四条。

十九、关于业主安全维护义务。为强化业主、物业使用人的安全维护责任,建议增加规定业主、物业使用人应当对其所有或者使用可能影响公共安全的物品、设施,进行检查、维修、养护;出现危及公共安全情形,业主、物业使用人拒不履行维修、养护义务的,按照约定或者经业主委员会、物业管理委员会同意,可以由物业服务人维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主或者物业使用人承担,体现在条例草案修改稿第六十五条。

另外,还对业主委员会工作规定、业主委员会委员津贴和专职工作人员报酬、安全防范和应急管理、住宅专项维修资金管理等作出规定;同时,对业主委员会成员的资格终止与罢免、业主委员会禁止行为的法律责任等予以删除。除此之外,还对条例草案的一些文字措辞和条文顺序等作了相应的修改和调整。

法制委员会认为,条例草案修改稿与宪法、法律、法规不抵触,建议提请常委会本次会议审议。