关于征求对《揭阳市住宅小区物业管理条例 (草案修改稿征求意见稿)》意见的公告
来源:揭阳市人大常委会法制工作委员会 发布时间:2022-07-14 17:52 浏览次数:18231 【字体:

《揭阳市住宅小区物业管理条例(草案)》(以下简称“条例(草案)”)已经市人大常委会初次审议。会后,市人大常委会法工委根据常委会组成人员提出的审议意见、环资工委提出的初步审查意见以及征求到的意见建议,对条例(草案)进行修改并形成条例(草案修改稿征求意见稿)。为促进地方立法的民主化、公开化,广泛听取民意,提高立法质量,现将条例(草案修改稿征求意见稿)在本网站登出,敬请社会各界人士提出宝贵意见,有关意见建议请于2022年8月14日前通过邮寄、传真、电子邮件等方式向我们提出。

邮寄地址:揭阳市榕城区临江北路市机关大院1号楼220室

邮政编码:522031

联系电话:(0663)8768726,传真:(0663)8768726

电子邮箱:jyrdlf@163.com


揭阳市人大常委会法制工作委员会

                          2022年7月13日 





揭阳市住宅小区物业管理条例

(草案修改稿征求意见稿)


第一章 总则

第二章 物业管理区域

第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

第四章 前期物业管理

第五章 物业管理服务

第六章 物业的使用和维护

第七章 法律责任 

第八章 附则

第一章  总  则

第一条 【立法目的及依据】 为了规范本市住宅小区物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 【适用范围】 本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

本条例所称住宅小区是指按照城镇统一规划,建设达到一定规模,基础设施配套比较齐全,已经建成或者部分建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或者住宅区域。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理的方式,对物业管理区域内的房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 【政府职责】 市、县(市、区)人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入现代服务业发展规划和基层社会治理体系;建立健全监督管理和执法工作的协调联动机制,统筹解决物业管理重大问题;推动物业管理和服务规范化、市场化、专业化,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第四条 【市房地产行政主管部门职责】 市人民政府房地产行政主管部门组织实施本条例,负责本市行政区域内住宅小区物业管理活动的指导和监督管理工作,具体履行下列职责:

(一)制定本市物业管理相关政策并组织实施;

(二)会同同级发展改革、市场监管等有关行政主管部门建立本市物业管理信用制度,推进物业服务人信用等级评定工作;

(三)建立、维护本市物业管理信息平台;

(四)指导、协调本市住宅专项维修资金管理工作;

(五)引导、支持成立本市物业管理行业协会,指导、监督其依法开展行业自律和服务工作;

(六)制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、前期物业服务合同等示范文本;

(七)组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第五条 【县级房地产行政主管部门职责】 县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理工作,具体履行下列职责:

(一)负责依法划定、调整物业管理区域;

(二)监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、专项维修资金的使用等物业管理活动;

(三)受理物业服务合同等事项的备案;

(四)依法对物业服务人和从业人员的物业服务活动进行监督管理;

(五)指导乡镇人民政府(街道办事处)开展物业管理监督管理工作;

(六)组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训;

(七)法律、法规规定的其他职责。

第六条 【其他主管部门职责】 市场监管、自然资源、发展改革、公安、消防救援、城管执法、交通运输、水利、生态环境、人民防空、卫生健康等相关部门应当按照各自职责做好住宅小区物业管理活动的相关监督管理工作。

 第七条 【街镇、村居委职责】 乡镇人民政府(街道办事处)应当将辖区内住宅小区物业管理工作纳入社区治理,加强物业管理活动的日常监督管理,指导和协助业主大会成立、业主委员会选举换届,组建物业管理委员会;指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;建立健全物业管理争议化解和矛盾纠纷调处机制,协调处理物业管理矛盾纠纷,并承担应急物业服务等职责。

村(居)民委员会应当协助县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)对本村(社区)内物业管理活动进行监督,依法对业主大会成立、业主委员会选举换届、物业管理委员会成立等给予指导和协助。

 第八条 【行业协会】 物业管理行业协会应当按照章程开展行业自律管理,接受房地产行政主管部门的指导和监督。

鼓励和支持物业管理行业协会采取下列措施,促进行业健康有序发展:

(一)制定物业服务标准,总结、交流物业服务工作经验,推广先进物业服务技术;

(二)建立物业服务人及其从业人员诚信档案,推进物业服务人信用等级评定,促进行业依法、诚信经营和服务;

(三)组织开展行业培训和职业道德、从业纪律教育。

第二章 物业管理区域

 第九条 【物业管理区域的划定分原则规定】 划定物业管理区域应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便于管理的原则,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区治理等因素,具体按照以下规定划分:

(一)建设用地规划许可证确定的红线图范围一般划定为一个物业管理区域,但红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等除外;

(二)已投入使用的物业,共用设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;

(三)已投入使用的毗邻物业,规模较小的,依法经各自的业主大会同意后,可以划定为一个物业管理区域。

 第十条 【新建项目物业管理区域的确定】 新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前,自然资源行政主管部门应当在征求房地产行政主管部门的意见后确定物业管理区域。

新建物业出售前,建设单位应当将物业管理区域相关信息向物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门备案。

 新建物业出售时,建设单位应当将物业管理区域相关信息在销售现场的显著位置公布,并在商品房买卖合同中明示。

 第十一条 【建成居住区物业管理区域的确定】 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门会同同级自然资源行政主管部门以及所在地乡镇人民政府(街道办事处)征求业主、相关的村(居)民委员会意见后,结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域,并向全体业主公告。

 第十二条 【物业管理区域的调整】 已划分确定的物业管理区域不得擅自调整。有下列情形之一的,业主委员会可以向所在地的县(市、区)房地产行政主管部门提出物业管理区域调整申请:

(一)因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域,能明确分清共用配套设施设备管理维护责任,并经业主大会同意,划分为两个以上物业管理区域的;

(二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意,归并为一个物业管理区域的。

县(市、区)房地产行政主管部门应当征求所在地的乡镇人民政府(街道办事处)及相关村(居)民委员会的意见,自收到申请材料之日起三十个工作日内,作出是否调整物业管理区域的决定。决定不予调整的,应当说明理由和依据。

第三章  业主、业主组织和物业管理委员会

第十三条 【业主】 房屋的所有权人为业主。

业主应当按照法律、法规的规定,行使权利,履行义务。

尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人,在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

第十四条  符合下列情形之一的,业主可以向所在地乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求:

(一)占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主联名的;

(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的。

第十五条  物业管理区域符合本条例第十四条第二项规定情形的,建设单位应当书面报告物业所在地乡镇人民政府(街道办事处),并在物业管理区域的显著位置和信息化系统公告三十日以上。

第十六条 【业主大会筹备启动】  乡镇人民政府(街道办事处)应当在接到业主书面要求之日起三十日内,会同所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门依法指导业主成立业主大会筹备组,并协助业主推荐产生业主大会筹备组中的业主代表。

 第十七条 【业主大会筹备组】 业主大会筹备组产生的条件、人员组成、工作要求以及工作职责等按照《广东省物业管理条例》的相关规定执行。

业主大会筹备组的组长由乡镇人民政府(街道办事处)代表担任。

业主大会筹备组中的业主代表应当由五名以上业主联名推荐,乡镇人民政府(街道办事处)可以予以指导和协助。

业主大会筹备组成员名单及简历,应当自业主大会筹备组成立起七日内在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示。业主对筹备组成员有异议的,由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。

建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立。

第十八条【建设单位、物业服务人协助义务】 建设单位、物业服务人应当向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料、已筹集的专项维修资金清册等有关文件资料,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持,协助业主大会筹备组开展工作。

因建设单位注销或有关单位不配合提供有关文件资料的,经业主大会筹备组申请,由所在地的乡镇人民政府(街道办事处)协调县(市、区)人民政府有关部门无偿提供。

 第十九条 【首次业主大会】 业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内,依法组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当审议表决业主大会议事规则、管理规约,并选举产生业主委员会成员。

首次业主大会会议未表决通过有关事项的,按照如下规定处理:

(一)已经选举产生业主委员会,但是未通过管理规约、业主大会议事规则的,业主委员会应当根据业主大会会议讨论情况对管理规约、业主大会议事规则进行修改,并再次组织业主大会会议进行表决;

(二)已经通过管理规约和业主大会议事规则,但未选举产生业主委员会的,乡镇人民政府(街道办事处)应当在六个月内再次组织召开业主大会会议,选举产生业主委员会;

(三)未通过管理规约、业主大会议事规则,且未选举产生业主委员会的,乡镇人民政府(街道办事处)应当在六个月内再次组织召开业主大会会议,通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。

 第二十条 【业主委员会及委员】 业主委员会是业主大会的执行机构,对全体业主负责,接受业主监督,依法履行法律、法规规定和业主大会赋予的职责。

业主委员会由五至十五人的单数委员组成,每届任期三至五年。业主委员会的具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主委员会委员应当符合《物业管理条例》《广东省物业管理条例》规定的任职条件。

第二十一条【业主委员会委员候选人产生方式】  业主委员会委员候选人通过下列方式从本物业管理区域内的业主中产生:

(一)业主自荐或者联名推荐;

(二)社区、村党组织推荐;

(三)村(居)民委员会推荐;

(四)乡镇人民政府(街道办事处)推荐。

同一物业管理区域内,可以按照楼(幢)为单位各推举一名候选人。

鼓励业主中的中共党员、人大代表、政协委员、公职人员、退休干部、村(居)民委员会成员以及具有财会、管理、法律等工作经验的人员参选业主委员会委员。

业主大会筹备组应当审查候选人资格,提出候选人名单。候选人的基本信息,由业主大会筹备组在物业管理区域内的显著位置和信息化系统公告。

第二十二条【业主委员会委员、候补委员的产生】 业主委员会委员、候补委员由业主大会会议依法选举产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员人数低于业主大会议事规则约定的人数时,由候补委员依次递补。

第二十三条【业主大会决定其他事项】  业主大会除决定《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规规定的事项外,还可以决定业主委员会的工作经费、业主委员会委员履职津贴标准、业主委员会专职工作人员的薪酬标准等有关事项。

第二十四条【业主大会会议和表决方式】 业主大会会议可以采取线下或者线上书面征求意见、集体讨论等形式召开,并可以采用书面或者电子投票等方式记名投票。

采用电子投票方式的,应核实投票人的业主身份。鼓励采用房地产行政主管部门指定的信息平台进行,

任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者委托书。业主委员会应当妥善保管选票、表决票和委托书,保管期限不少于五年。

第二十五条 【表决结果公示】 业主大会会议表决结束后,应当形成书面文件,载明表决事项、同意票数、反对票数、弃权票数以及表决结果,并于会议结束之日起七日内在住宅小区物业管理区域内显著位置和信息化系统予以公示,公示期不少于十五日。  

业主委员会逾期未公示业主大会会议表决结果,或者公示内容不符合第一款规定的,业主可以向乡镇人民政府(街道办事处))、村(居)民委员会请求予以协助。

第二十六条 【业主委员会备案】 业主委员会应当自产生之日起三十日内,向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门备案,按规定提交相关材料。

物业所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执,同时将备案的回执和资料抄送乡镇人民政府(街道办事处)。

业主委员会凭物业所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门出具的备案回执,向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章,开立业主大会银行账户,按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用和管理。

管理规约、业主大会议事规则修改,或者业主委员会委员、候补委员更换的,业主委员会应当自变更之日起十五日内向原备案机关办理变更备案。

第二十七条【业主委员会工作规定】 业主委员会是业主大会的执行机构,依照有关法律、法规规定和业主大会的授权开展活动,接受业主大会和业主的监督。

业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开;经业主委员会主任或者三分之一以上业主委员会委员提议,可以召开业主委员会会议。

业主委员会应当于会议召开七日前,将会议议题向所在地村(居)民委员会报告,并在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告,听取村(居)民委员会以及业主、物业使用人的意见和建议。村(居)民委员会可以根据情况派代表参加。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意并签字确认。业主委员会会议作出的决定,应当于决定作出之日起七日内,在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告,公告期不少于十日。

第二十八条【工作报酬、工作津贴】  业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员等专职工作人员,负责处理业主委员会日常事务。

聘请专职工作人员支付报酬,或者向业主委员会委员支付工作津贴的,相关费用可以在物业共用部位、共用设施设备的经营收益中列支。

公职人员兼任专职工作人员或者担任业主委员会委员的,不得违反规定领取报酬和津贴。

 第二十九条 【业主委员会委员等的禁止行为】 业主委员会委员、候补委员、专职工作人员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则,不得有下列行为:

(一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决定;

(二)违反规定使用业主大会或者业主委员会印章,伪造或者指使他人伪造其他业主签名;

(三)转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料,或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料;

(四)未经业主大会决定,擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同;

(五)骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者物业公共收益等业主共有财产;

(六)索取或者非法接受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的财物或者其他利益;

(七)利用职务之便为自己或者他人在物业收费、停车等方面谋取不当利益;

(八)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(九)其他侵害业主共同利益或者可能影响其公正履职的行为。

业主委员会委员、候补委员出现前款禁止行为之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权罢免其职务,并在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告。

专职工作人员有本条第一款规定行为之一的,业主委员会应当及时终止其职务,并通告全体业主。

第三十条 【业主委员会换届选举及工作要求】 业主委员会在任期届满三个月前,应当按照有关规定组织换届选举。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)应当督促其限期组织换届选举,村(居)民委员会应当对业主委员会换届选举予以指导、协助。

业主委员会应当在任期届满三日内,将属于业主大会、业主委员会的有关财务、文件资料、印章等移交新一届业主委员会。

第三十一条 【业主委员会信息公开要求】 业主委员会应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置和信息化系统公示,并及时更新:

(一)业主委员会委员和专职工作人员名单、职责分工和联系方式;

(二)管理规约、业主大会议事规则;

(三)业主大会、业主委员会的决定;

(四)业主大会、业主委员会每半年的工作经费收支情况和业主委员会委员工作补贴、专职工作人员工资支付等费用情况;

(五)占用业主共有的道路、场地用于停放机动车车位的位置和数量;

(六)共用部位、共用设施设备以及业主住宅小区专项维修资金的使用情况;

(七)其他应当向业主公示的信息。

前款第一项内容应当长期公示,第二项至第七项内容公示时间不得少于九十日。第一款规定的资料和信息有变更的,业主委员会应当自变更之日起七日内公布。

业主委员会未按照本条规定公布相关资料和信息的,由乡镇人民政府(街道办事处)责令其限期公布,并通告全体业主。

第三十二条 【物业管理委员会成立条件】 有下列情形之一的,占物业管理区域业主总人数百分之十以上业主可以联名向所在地乡镇人民政府(街道办事处)提出书面申请,由乡镇人民政府(街道办事处)组建物业管理委员会:

(一)尚不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)指导后仍不能成立的;

(三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会,或者需要换届选举业主委员会,经县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)多次指导后仍不能选举产生业主委员会的;

(四)出现集体辞职等情形,业主委员会无法履行职责的。

第三十三条【物业管理委员会的职责】 物业管理委员会作为临时机构,负责推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

尚未成立业主大会的,物业管理委员会可以组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项。

成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会应当组织业主大会履行职责,并根据业主大会的决定,办理物业管理相关事务。

物业管理委员会应当接受乡镇人民政府(街道办事处)以及县(市、区)人民政府房地产行政主管部门的指导和监督,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第三十四条 【物业管理委员会的组成】 物业管理委员会由由业主代表以及县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会、物业服务人等派员组成,人数为九至十三人的单数。

前款规定的业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一,具体人数由乡镇人民政府(街道办事处)根据物业管理区域规模、业主户数等因素确定。业主代表人选由乡镇人民政府(街道办事处)征求业主意见,在自愿参加的业主中推荐产生。

物业管理委员会主任由乡镇人民政府(街道办事处)代表担任,副主任由村(居)民委员会代表和一名业主代表担任。

第三十五条 【成员公示和异议处理】 乡镇人民政府(街道办事处)应当将物业管理委员会成员的基本情况,在物业管理区域内显著位置和信息化系统公示,公示期不少于十五日。

公示期间业主对名单有异议的,应当以书面形式实名向所在地乡镇人民政府(街道办事处)提出。公示期满无异议或者异议不成立的,物业管理委员会成立。

第三十六条 【物业管理委员备案】 物业管理委员会应当自成立之日起三十日内向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门备案,并可以持备案回执刻制印章,开立银行账户。

备案事项变更时,应当在十五日内书面报告备案单位。

第三十七条 【物业管理委员会议事制度】 物业管理委员会会议由主任或者受主任委托的副主任召集和主持,经三分之一以上成员提议的,可以召开物业管理委员会会议。

物业管理委员会会议应当有过半数成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。

物业管理委员会应当自作出决定之日起七日内,将会议情况和决定事项在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告,公告期不少于十日。

公示期间,业主对物业管理委员会决定的事项有异议的,应当以书面形式实名提出,由所在地乡镇人民政府(街道办事处)研究处理并作出答复。

第三十八条【物业管理委员会重新组建】 物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由乡镇人民政府(街道办事处)重新组建物业管理委员会。

第三十九条 【物业管理委员会资格终止】 物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并于十日内向业主委员会移交相关资料和财物,移交后自行解散。

 第四十条 【自行管理】 单体物业或者规模较小的物业,业主或者业主大会决定对物业实施自行管理的,应当在乡镇人民政府(街道办事处)的监督指导下制定自行管理方案,对下列事项作出决定:

(一)自行管理的执行机构、管理方案、管理期限和收费标准;

(二)业主、业主委员会的权利、义务;

(三)其他自行管理的内容。

电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当按照有关规定维修和养护。

自行管理方案通过之日起三十日内应当告知全体业主和报乡镇人民政府(街道办事处)备案。

自行管理方案的示范文本由市房地产行政主管部门制定公布。

第四章 前期物业管理

第四十一条【物业服务企业信用信息采集、运用】  市人民政府房地产行政主管部门应当会同同级发展改革、市场监管等有关行政主管部门,根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,优化物业管理检查方式、检查频次等,并将物业服务企业市场信用信息依法纳入企业信用管理。

鼓励建设单位、业主大会等优先选聘信用良好的物业服务企业。

第四十二条 【选聘前期物业服务人】 建设单位应当通过采取公开招投标的方式选聘前期物业服务人,并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅小区规模建筑面积小于五万平方米的,经县(市、区)人民政府房地产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务人。

物业服务人应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,将合同报物业所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)备案。

前期物业服务招标投标管理的具体办法,由市人民政府房地产行政主管部门制定公布。

 第四十三条 【前期物业服务合同】新建物业出售时,前期物业服务合同应当作为建设单位与物业买受人签订的房地产买卖合同的附件。

前期物业服务合同应当参照市人民政府房地产行政主管部门制定的示范文本,就服务范围、服务事项和标准、服务费用、双方权利义务、违约责任等内容进行约定。前期物业服务合同内容不得对减损业主合法权益、增加业主的负担,以及处分共用部位、共用设施设备的所有权和使用权的内容进行约定。

 第四十四条 【临时管理规约】 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,作为房地产买卖合同的附件。建设单位制定临时管理规约,应当参照市人民政府房地产行政主管部门发布的示范文本,不得侵害买受人的合法权益。

建设单位应当在销售物业时,将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

业主大会表决通过管理规约后,临时管理规约即行失效。

第四十五条 【物业交接与承接查验】 前期物业的承接查验活动、资料移交以及物业交接保修责任等,应当按照《广东省物业管理条例》和住房和城乡建设部《物业承接查验办法》的相关规定执行。

承接查验应当在所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)指导、监督下进行,同时可以邀请第三方专业机构参加。

建设单位按照法律法规规定和物业买卖合同约定向物业买受人交付物业时,应当将物业承接查验协议一并交付给物业买受人。 

 第四十六条 【政府指导价】 保障性住房物业服务收费,普通住宅(含业主自有产权车位、车库)前期物业服务收费实行政府指导价,并适时调整。

实行政府指导价的物业服务收费,具体标准由物业企业根据物业服务实际情况,在政府指导价范围内与业主协商确定。

政府指导价范围由市、县(市、区)人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据国家、省有关规定,结合物业管理服务等级标准等因素制定并予以公布。

 第四十七条 【前期物业费交纳】 物业买受人应当自签署物业交付文件之日起,按照物业买卖合同约定交纳前期物业费。

 物业买受人无正当理由不接收物业的,物业买受人应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次月起,按照物业买卖合同的约定交纳前期物业费。

物业管理区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的房屋、车位等物业,其前期物业费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额交纳。

第五章   物业管理服务

 第四十八条 【物业服务人选聘】 业主大会可以委托物业服务人提供物业服务;也可以由全体业主自行管理。

业主大会委托物业服务人提供物业服务的,可以通过招标等方式选聘物业服务人,鼓励通过政府公共资源招标平台选聘物业服务人,以公开招标的方式选聘物业服务人。选聘物业服务人前,业主委员会应当拟订选聘方案,并公开征集全体业主意见。

选聘方案应当包括拟选聘物业服务人的信用状况、专业管理人员的配备、服务内容和收费标准、合同期限等主要内容。

第四十九条 【签订物业服务合同】 业主委员会应当与物业服务人依法签订并备案物业服务合同,物业服务合同可以对公共收益的使用管理,物业服务人使用机动车停车位等公共设施的要求等进行约定。

签订物业服务合同前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同等在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示。

物业服务合同对全体业主具有法律约束力。物业服务合同签订后,业主有权进行查询。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

 第五十条 【物业服务人义务】 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,履行下列义务:

(一)提供符合规范的清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本服务;

(二)依法维护、管理物业管理区域内的公用设施;

(三)建立日常管理档案及共有部分的资料档案;

(四)采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全;

(五)听取业主、物业使用人的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务质量;

(六)配合所在地村(居)民委员会以及有关部门做好基层治理相关工作;

(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第五十一条【安全防范和应急管理工作】 物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、消防、治安、防灾管理等有关公共安全法律法规的规定,制定物业管理区域安全防范应急预案,接受有关部门指导,做好物业管理区域的安全管理工作。

发生突发性自然灾害、公共卫生事件以及火灾和供水、排水、供电、供气等安全事故时,物业服务人应当采取应急措施,并及时向有关部门和专营服务单位报告,协助做好应急救援及处置工作。

 第五十二条 【物业服务人公开信息】 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公布下列信息:

(一)物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控安防、电力等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等;

(四)由物业服务企业管理的业主共有部分的经营与收益情况;

(五)物业服务收费情况;

(六)共用设施设备水电费分摊情况;

(七)物业服务合同履行情况;

(八)其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公布的信息。

前款第一项至第三项应当长期公示并及时更新;第四项至第七项应当每年至少公示一次,公示时间不得少于六十日。

 第五十三条 【物业费】 物业费实行市场调节价的,房地产行业协会应当在房地产行政主管部门的指导、监督下,根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况,定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格,供业主和物业服务人参考。

 第五十四条 【物业服务收费方式】 物业费可以采取包干制或者酬金制等方式。

物业服务人应当每年向全体业主公布物业费年度预决算,每季度公布物业费的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业费的年度预决算和收支情况提出异议的,物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。

业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业费的收支情况进行审计,物业服务人应当予以配合。

第五十五条 【物业费用缴纳】  业主应当按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业服务费、物业共用部位和共用设施设备水电分摊费、专用车位管理费等物业服务相关费用。

物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业服务相关费用。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业服务相关费用。

第五十六条【物业服务合同变更及纠纷处理】  物业服务合同的解除、续订、终止等依照法律法规的规定执行。合同的变动情况应当依法向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门备案。

物业服务合同纠纷可以通过协商、诉讼或者仲裁等方式解决。争议处理期间,物业服务人不得停止提供物业服务、不得降低物业服务标准,业主不得停止缴纳物业服务相关费用。

第五十七条 【物业服务项目交接】 物业服务合同终止前,物业服务人不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域,将下列资金、资料和物品交还给业主委员会,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况:

(一)物业承接查验资料;

(二)业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房;

(三)业主共有资金;

(四)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料;

(五)利用共有物业从事经营活动的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料;

(六)其他应当移交的资金、资料和物品。

县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)应当加强对物业服务企业交接工作的监督管理。

第五十八条【应急物业服务】  市人民政府房地产行政主管部门应当建立物业服务人应急备选库,提供应急物业服务。

物业服务区域突发失管状态时,乡镇人民政府(街道办事处)可以在物业服务人应急备选库中抽签选定一家物业服务人,提供保洁、秩序维护、共用设施设备运行管理等基本物业服务。

提供应急物业服务的,乡镇人民政府(街道办事处)应当将物业服务人的信用状况、专业管理人员的配备、服务内容和收费标准、服务期限等主要内容在物业服务区域内显著位置和信息化平台公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

应急物业服务期间,乡镇人民政府(街道办事处)应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接工作。

第六章 物业的使用和维护

 第五十九条 【共用部位、共用设施管理】 物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施,任何单位和个人不得擅自改变其用途。业主依法确需改变共用部位、共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,依法办理有关手续。

维修、更新共用部位、共用设施设备的,相关业主、物业使用人应当予以配合。因共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

 第六十条 【道路、绿地及其他场地的挖掘管理】 任何单位、个人不得擅自挖掘物业管理区域内的道路、绿地、其他场地,损害业主的共同利益。

除发生危及公共利益或者其他紧急情况下,因维修、养护物业或者公共利益,业主、物业使用人、相关单位确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的,应当征得业主委员会和物业服务人的同意,并与物业服务人协商确定施工方案,接受物业服务人现场检查。物业服务人确需临时挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

物业服务人应当向全体业主及时公告施工方案和施工期限。

业主、物业使用人、相关单位、物业服务人应当将临时挖掘的道路、绿地、其他场地以及临迁的共用设施设备,在约定期限内恢复原状。

第六十一条 【机动车停车管理】 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域业主的需要。

车位、车库用于出售的,应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的,应当优先出租给本物业管理区域内的业主使用。

第六十二条 【充电设施管理】 新建住宅小区内,规划用于停放机动车的车位、车库应当按照有关规定配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件。既有住宅小区内,需要配建电动汽车充电设施的,由业主共同决定,并按照规定程序实施,物业服务人应当予以配合,配套用电设备、线路并应当符合相关技术规范,保证用电安全。

新建住宅小区内,应当按照有关规定规划建设电动自行车集中存放场所和具备定时充电、自动断电、故障报警等功能的智能安全充电设施。既有住宅小区内,可以根据实际需要,利用公共用地、自行车库等增建、改建符合相关技术规范的电动自行车集中存放场所和充电设施。

第六十三条 【住宅装修管理】 业主或者物业使用人对住宅进行装饰装修的,应当向物业服务人申报登记,按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理有关手续。物业服务人应当将装修的禁止性行为和注意事项告知业主。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。物业服务人对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主、物业使用人应当予以配合,不得拒绝和阻碍。

第六十四条【住宅专项维修资金管理】 物业买受人应当按照国家、省、市的规定交存住宅专项维修资金。

建设单位已办理权属初始登记的自留或者自用物业,应当依法交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

住宅专项维修资金的交存、使用、管理等具体规定由市人民政府制定。

第六十五条【日常巡查和定期养护】 物业服务人应当对物业服务区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位进行日常巡查和定期养护;采取必要的安全保障措施,防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

第六十六条【业主安全维护义务】  业主、物业使用人应当对其所有或者使用物业的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品、设施进行检查、维修、养护,并承担安全管理责任。

出现影响公共安全情形,业主拒不履行维修、养护义务的,可以由物业服务人按照临时管理规约、管理规约的约定或者报经业主委员会同意,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

 第六十七条 【物业管理区域内禁止从事活动】 任何单位和个人应当维护物业管理区域内建筑物安全,保护共用部位、共用设施设备,维护良好的秩序和环境,物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构和主体结构;

(二)违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)违法搭建建筑物、构筑物;

(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(八)损毁树木、园林;

(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

(十)乱丢垃圾,高空抛物;

(十一)制造超过规定标准的噪音、振动,制造影响邻居的异味、光污染等,或者妨碍邻居采光、通风;

(十二)擅自设置停车泊位,在车库出入口、消防车通道等处乱停乱放机动车辆,或者在物业管理区域共用道路上设置路障;

(十三)违反用电安全规定私拉电线和插座为电动车辆充电;

(十四)违反消防安全规定携带电动车辆及其电池进入电梯轿厢;

(十五)违法饲养动物;

(十六)法律法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

发生前款所列行为之一的,业主、物业使用人有权向有关行政机关投诉;物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政机关,并配合行政机关依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,有权要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主大会可以授权业主委员会对物业管理区域内违反管理规约但尚不构成违法的行为,予以批评、教育。

 第六十八条 【矛盾投诉调解机制】  县(市、区)人民政府、乡镇人民政府(街道办事处)应当建立和完善物业管理矛盾投诉调解机制,鼓励、倡导当事人优先选择基层人民调解委员会就地解决物业纠纷。

业主大会、业主委员会应当配合做好物业纠纷化解工作。物业服务人应当为物业纠纷处理提供协助。

 第六十九条 【旧居住区环境整治及物业管理】 各县(市、区)人民政府应当积极主动地采取鼓励和支持措施,以逐步完善配套生活垃圾分类收集设施等基础设施和公共服务设施的方式,推动配套设施不齐全、环境较差的旧居住区改造提升,改善旧居住区综合环境。

 鼓励旧居住区综合改造后实施物业管理,由物业服务人根据业主的需求,提供环境卫生保洁、公共秩序维护、设施维修养护、绿化养护和房屋维修养护等物业服务,合理收取物业费。

老旧住宅小区内的道路、雨污水管道、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由政府、业主及社会力量按照国家、省、市有关政策承担。业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

无物业管理的老旧住宅小区可以依托社区村(居)民委员会实行自治管理。

第七章  法律责任

第七十条 【主管部门及工作人员的法律责任】 对住宅小区物业管理活动负有相关指导、监督、管理职责的行政机关和其他相关组织及其工作人员违反本条例规定,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十一条 【建设单位的法律责任】  建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由有关行政主管部门按照下列规定予以处罚:

(一)违反本条例四十二条第一款规定,建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处二万元以上十万元以下的罚款。

(二)违反本条例第四十五条规定,建设单位不移交有关资料的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,作为不良经营行为记入企业信用档案予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款。

 第七十二条 【物业服务人的法律责任】  违反本条例规定,物业服务人有下列情形的,由有关行政主管部门按照下列规定予以处罚:

(一)违反本条例四十二条第二款规定,未进行前期物业服务合同备案的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下的罚款。

(二)违反本条例第五十七条规定,物业服务人拒不移交有关资料的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,作为不良经营行为记入企业信用档案予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款。

(三)违反本条例第五十九条规定,擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

 第七十三条 【物业管理区域内禁止从事活动的法律责任】 违反本条例第六十七条第一款规定,由有关行政主管部门按照下列规定予以处罚;给他人造成损害的,依法承担民事责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违反第一项规定的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。

(二)违反第三项规定的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门责令限期拆除,并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款,对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款。

(三)违反第四项、第五项规定的,由县(市、区)人民政府自然资源行政主管部门依照有关法律法规的规定查处。

(四)违反第六项、第七项规定的,由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告;对个人可以处一万元以下的罚款;对单位可以处二十万元以下的罚款。

(五)违反第八项至第十六项规定的,由相关行政主管部门依法查处。

 第七十四条 【一般性条款】 违反本条例有关规定的其他行为,法律法规已规定法律责任的,从其规定。

本条例规定的行政处罚,实施相对集中行政处罚的,由城市管理和综合执法部门行使;实行乡镇街道综合行政执法的,由乡镇人民政府(街道办事处)按照规定范围和法定程序实施。

第八章  附  则

第七十五条 【用语含义】 本条例中下列用语的含义是指:

(一)共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,属于业主共有的部位,一般包括建筑物的基础、承重结构(包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等)、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,电梯井、架空层、避难层、设备层或者设备间等结构部分,绿地、道路、公共场所、物业服务用房等;

(二)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,属于业主共有的附属设施设备,包括电梯设备、共用供排水设施(包括建筑区划内共用的管道、管渠、出户管、接户井、接驳井、检查井、水质检测井、雨水口、泵房、水箱、加压水泵、闸门井、雨水径流控制设施、化粪池、隔油池、沉淀池等供排水设施设备)、公共照明设施(包括照明供电线路、路灯)、安防设施、消防设施、通信设施(包括通信线路、通信管道、通信暗管)、避雷设施、煤气管道、天燃气管道、沟渠、池、井、垃圾容器、信报箱、宣传栏等;

(三)物业服务用房是指用于物业管理办公、值班、保卫的房屋。

第七十六条 【施行时间】 本条例自   年  月  日起施行。