《揭阳市住宅小区物业管理条例》重点解读(四)
来源:市人大常委会法工委 发布时间:2023-10-30 11:23 浏览次数:3461 【字体:

《揭阳市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)将于2023年11月1日起施行,为帮助社会各界更加全面准确地了解和把握《条例》相关规定,进一步增强法规宣传和实施的法律效果与社会效果,市人大常委会法工委特就《条例》相关内容进行解读。

 

十一、明确物业服务收费的价格机制

以是否成立了业主大会为划分标准,住宅小区物业管理按阶段可分为前期物业管理和后期物业管理,其中:前期物业管理指的是在业主大会成立之前,由建设单位通过招投标方式选聘的物业服务人提供物业管理服务的阶段;后期物业管理则是指在业主大会成立以后,由业主大会选聘或者续聘的物业服务人提供物业管理服务的阶段。不同的管理阶段,其物业服务收费价格机制的形成有所不同。

对于前期物业服务的收费价格,《条例》第四十二条明确规定:前期物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由建设单位和物业服务人根据物业服务实际情况,在市、县(市、区)人民政府价格主管部门制定和公布的物业服务收费基准价及其浮动幅度的范围内协商确定。

对于后期物业服务的收费价格,《条例》第四十八条第一款规定:业主共同决定选聘物业服务人的,物业服务收费实行市场调节价,由业主与物业服务人根据服务项目、服务标准等因素,在物业服务合同中约定服务收费标准。此外,该条第二款还规定:物业管理行业协会应当在住房城乡建设主管部门的指导、监督下,根据本行政区域经济发展水平和物业服务成本变动情况,定期发布各类物业服务项目、服务标准、物业服务成本信息以及计价规则,供业主和物业服务人参考。

十二、明确物业服务费缴纳相关事项

物业服务人提供物业服务并收取物业服务费与业主享受物业服务并缴纳物业服务费,是物业服务人和业主正当的权利和义务,但现实生活中这方面发生的争议纠纷仍较为多发,主要集中在提供的服务与收取的费用是否对等的问题。为更好平衡业主和物业服务人在缴费与收费方面的权利义务关系,《条例》在规定物业服务人应当按照合同约定提供符合标准的物业服务基础上,其第四十九条明确规定:业主应当按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业服务费。在物业服务人已经按照法律法规规定和物业服务合同约定提供服务的前提下,业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业服务费。同时,针对日常生活中可能发生的不当催缴问题,该条第二款还明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业服务费”。

十三、规范物业服务人的服务行为

物业服务人应当按照物业服务合同的约定向业主提供相应的物业服务,对此,《条例》第四十五条在上位法规定的基础上细化明确了物业服务人的具体义务,包括:(一)提供符合规范的卫生清洁、绿化养护、秩序维护等基本服务;(二)依法维护、养护、管理物业管理区域内的公用设施、设备和相关场地;(三)建立日常管理档案和共有部分的资料档案;(四)采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全;(五)听取业主、物业使用人的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务工作;(六)配合所在地的村(居)民委员会以及有关部门做好基层治理相关工作;(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

 十四、明确物业服务人应当公布的信息范围

   物业服务信息公开是业主投诉焦点比较集中的问题,为进一步提高物业服务信息的透明度,更好方便业主行使监督权,《条例》第四十七条第一款对物业服务人应当在物业管理区域显著位置公布的信息范围进行了明确,具体包括:(一)物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;(三)电梯、消防、监控安防、电力等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置措施等;(四)由物业服务人经营、管理的物业共用部位、共用设施设备的经营与收益情况;(五)物业服务收费情况;(六)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;(七)共用场地、共用设施设备产生水电费的分摊情况;(八)物业服务合同履行情况;(九)其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公布的信息。

此外,该条第一款还规定上述第一项至第三项信息的公布,应当长期公示并及时更新;而第四项至第八项信息的公布,应当每年至少公示一次,公示时间不得少于六十日。

十五、建立物业服务人信用管理制度

物业服务人的信用如何,直接关系到其所提供的物业服务质量。为进一步规范物业服务,促进物业服务人诚信自律,构建以信用信息为基础的新型监管机制,《条例》第五十二条结合当前我市加强和推进社会诚信体系建设工作的具体情况,明确规定市、县(市、区)住房城乡建设主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,依法依规采集物业服务人信用信息,强化信用信息的公开、共享和应用,以此推进物业服务人信用等级评价和信用分级分类监管,更好提高我市物业服务行业的的整体能力与水平。